부동산PF 관련 업무를 이해하기 위해서는 다양한 부동산금융의 구조의 원리를 이해하고 접근할 필요가 있습니다.
제가 생각하는 기본적인 원리는
- 모두가 돈을 벌기 위해서 역할을 수행한다.
- 모두가 위험을 줄이기 위한 장치를 필요로 한다.
- 그래서, 위험을 줄이면서 돈을 벌기 위한 구조를 만들려고 한다.
대략 이정도입니다.
세상만사가 그렇듯, 부동산금융의 다양한 구조들도 복잡해보이지만 결국은 이해관계가 맞아떨어지는 지점에서 나온 결과물일테니까요.
이번 시간에는 개발신탁(차입형신탁)의 기본구조, 특징 등을 알아볼 예정입니다.
물론, 제가 스터디하면서 정리하기 위한 용도로 블로그에 작성을 하고 있지만, 저와 비슷한 수준이신 분들도 우연찮게 들려서 읽어보시고 도움이 되신다면 좋겠습니다 :)
기본적인 용어들은 일단 생략하겠습니다.(혹시나 궁금하신 분들이 댓글을 달아주시면 따로 설명하는 시간을 갖도록 하겠습니다.)
그럼, 개발신탁(차입형신탁)(실무적으로는 "개탁" 이라고 부릅니다..)에 대해서 정리해보겠습니다.
개발신탁의 정의
- 신탁사가 시행사가 되어 개발에 대한 모든 책임을 지고, "금융조달", "책임준공" 등의 업무 수행하는 신탁구조
개발신탁의 수수료
- 통상적으로 매출액의 3.5%~4.5%(VAT포함)
- 신탁법상, 1.분양보수(총분양대금(VAT포함)의 2%)+2.건설보수(직접공사비+감리비+설계비.의 2%)+3.컨설팅보수 = 4~5%
개발신탁의 조건
- 토지비의 하자가 \0 이 되어 신탁사가 토지 1순위가 될 수 있어야 함
- 토지비: 공사비의 10% 수준
- 사업비: 총매출액의 60% 이하
- 상가는 취급x, 주거형(O.T, 오피스 위주), O.T도 상가는 1층만, 1층도 분양물 가져가는 조건
개발신탁의 특징
- 위탁자(시행사)가 토지를 수탁자(신탁사)에게 위임하여, 수탁자가 사업의 주체가 되어 시공사 선정, 금융조달을 담당
- 위탁자-> 수탁자. 토지 위임시, 토지 관련 부채는 \0인 상태로 넘겨야 함.
- 그래서, 관련 대출을 끄기 위하여 ABL 활용
- 이때, ABL의 기초자산=공사대금채권(확정채권)
- ABL 대출규모=공사비의 10% 범위 내, 통상적으로 토지감정가의 70% 이내(토지 담보 채무 끄기 위한 목적이므로)
- ABL의 차주=시공사(신탁사나 시행사가 아님)
- 개탁의 수익권자: 1순위=신탁사 / 2순위=ABL 관련 시공사(금융기관) / 3순위=위탁자(시행사)
- 신탁사가 시공사에 책임준공 요구하며, 100% 도급계약 체결함